13.03.2026

Wenn du dich mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage beschäftigst, wirst du früher oder später auf den Begriff „110 Prozent Finanzierung" stoßen. Dahinter steckt ein Konzept, das für viele Einsteiger zunächst unvorstellbar klingt: Du kaufst eine Immobilie, ohne auch nur einen Euro Eigenkapital einzubringen – und die Bank finanziert nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die gesamten Kaufnebenkosten gleich mit. Der Begriff leitet sich aus der Finanzierungsstruktur ab. Der Kaufpreis einer Immobilie entspricht 100 Prozent. Die Kaufnebenkosten – dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Grundbucheintragung – machen in Deutschland je nach Bundesland in der Regel zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises aus. Werden auch diese vollständig über die Bank finanziert, spricht man von einer 110 Prozent Finanzierung, manchmal auch Vollfinanzierung oder Kaufpreisfinanzierung genannt. Das klingt auf den ersten Blick riskant – und ja, es gibt Voraussetzungen und Risiken, die man kennen muss. Gleichzeitig ist die 110 Prozent Finanzierung für viele Berufstätige mit einem stabilen Einkommen eine echte Chance, deutlich früher in den Immobilienmarkt einzusteigen, als es klassische Sparmodelle je erlauben würden.

Von: Jason Engel

Die häufigste Frage lautet: Kann ich das überhaupt? Die gute Nachricht ist, dass du kein Vermögen, keine Erbschaft und kein jahrelanges Sparen brauchst. Was du brauchst, ist ein verlässliches, regelmäßiges Nettoeinkommen. Bei kapitalanlage.immo arbeiten wir mit Investoren, die bereits ab einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.300 Euro starten – ohne Eigenkapital. Banken schauen bei der 110 Prozent Finanzierung genauer hin als bei klassischen Finanzierungsmodellen. Sie prüfen deine Bonität, deine Einkommenssituation und die Qualität des zu finanzierenden Objekts besonders sorgfältig. Das bedeutet: Wer ein sicheres, nachweisbares Einkommen hat – ob als Angestellter, Beamter oder Selbstständiger mit mehrjähriger Betriebshistorie – hat sehr gute Karten, auch ohne Eigenkapital finanziert zu werden. Besonders gut geeignet ist dieses Modell für Personen, die zwar ein gutes Einkommen haben, aber bisher wenig oder kein Kapital angespart haben – etwa weil sie jung sind, Konsumausgaben priorisierten oder ihr Geld in andere Bereiche investiert haben. Auch für strategisch denkende Anleger, die vorhandenes Kapital lieber liquide halten oder parallel in andere Assetklassen investieren möchten, macht die 110 Prozent Finanzierung Sinn.

Der wohl stärkste Hebel der 110 Prozent Finanzierung ist die Eigenkapitalrendite. Wenn du kein oder kaum Eigenkapital einsetzt, aber über Mieteinnahmen trotzdem Gewinn erzielst, ist deine prozentuale Rendite auf das eingesetzte Kapital enorm – deutlich höher als bei klassischen Anlageformen wie Festgeld oder sogar ETFs. Hinzu kommt der steuerliche Vorteil, der bei Kapitalanlageimmobilien eine zentrale Rolle spielt. Die Zinsen, die du für dein Bankdarlehen zahlst, kannst du als Werbungskosten vollständig von der Steuer absetzen. Das bedeutet: Je höher der Fremdkapitalanteil, desto mehr Zinsen zahlst du – und desto mehr kannst du steuerlich geltend machen. In bestimmten Konstellationen lässt sich die Einkommenssteuer dadurch erheblich senken, bei manchen Kunden von kapitalanlage.immo sogar auf nahe null Prozent. Außerdem baut sich dein Vermögen durch die Tilgung schleichend, aber kontinuierlich auf. Du bezahlst monatlich eine Rate an die Bank – zu einem erheblichen Teil aus den Mieteinnahmen deines Mieters. Dein Mieter zahlt also indirekt deine Immobilie ab, während du als Eigentümer profitierst. Parallel dazu steigt der Wert der Immobilie in der Regel langfristig – und nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf in den meisten Fällen vollständig steuerfrei.

Eine 110 Prozent Finanzierung ist kein kostenloses Ticket. Wer die Risiken kennt, kann sie aber gezielt minimieren. Der wichtigste Punkt: Vollfinanzierungen gelten für Banken als risikoreicher, was sich in leicht höheren Zinssätzen niederschlägt. Die monatliche Rate ist dadurch etwas höher als bei einer klassischen Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital. Das größte praktische Risiko ist Leerstand. Wenn deine Immobilie zeitweise nicht vermietet ist, musst du die Rate vollständig aus eigener Tasche zahlen. Daher ist die Auswahl des richtigen Objekts – Lage, Zustand, Mietnachfrage – absolut entscheidend. Bei kapitalanlage.immo sichern wir unseren Kunden in den ersten zwei Jahren nach dem Kauf eine garantierte Mietzahlung zu. Diese Absicherung macht den Einstieg besonders risikoarm. Wer zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage aufbaut und das Objekt professionell verwalten lässt, schafft sich ein System, das auch unerwartete Kosten auffängt, ohne die eigene Liquidität zu gefährden. Immobilien in guten Lagen mit hoher Mietnachfrage sind dabei deutlich stabiler als günstige Objekte in strukturschwachen Regionen – ein Unterschied, den viele Einsteiger anfangs unterschätzen.

Der Prozess beginnt nicht bei der Bank, sondern bei dir selbst. Bevor du überhaupt mit einem Finanzierungspartner sprichst, braucht es ein klares Bild deiner finanziellen Situation: Wie hoch ist dein monatliches Nettoeinkommen? Hast du andere laufende Verbindlichkeiten? Wie ist deine Schufa-Situation? Im nächsten Schritt geht es um das passende Objekt. Eine Bank finanziert nicht jede Immobilie zu 110 Prozent. Das Objekt muss einen nachvollziehbaren Marktwert haben, in ordentlichem Zustand sein und in einer Lage liegen, die eine verlässliche Vermietbarkeit verspricht. Hier liegt einer der größten Mehrwerte einer professionellen Begleitung: Wir kennen die Objekte, die Banken finanzieren wollen – und wir wissen, welche wir vermeiden. Dann folgt die eigentliche Finanzierungsanfrage. Bei kapitalanlage.immo arbeiten wir mit erfahrenen Finanzierungspartnern zusammen, die den Markt kennen und für deine Situation das optimale Angebot finden. Anschließend läuft alles sehr strukturiert: Finanzierungszusage, Notartermin, Grundbucheintragung, Übergabe – und danach kümmern wir uns auf Wunsch komplett um die Verwaltung.

Stell dir vor, du kaufst eine Eigentumswohnung für 180.000 Euro in einer nachgefragten deutschen Stadt. Die Kaufnebenkosten betragen zehn Prozent, also 18.000 Euro. Die Bank finanziert 198.000 Euro vollständig. Die monatliche Kaltmiete beträgt 750 Euro, deine Darlehensrate liegt bei 830 Euro. Deine monatliche Eigenbelastung beträgt also rund 80 Euro – zuzüglich Hausgeld. Über die Steuererklärung holst du dir durch Abschreibung (AfA) und Zinsabzug einen Teil davon zurück. Je nach deinem persönlichen Steuersatz kann das deine tatsächliche Nettomehrbelastung auf nahe null – oder sogar ins Positive – drücken. Gleichzeitig tilgst du monatlich Schulden, die Immobilie steigt im Wert, und nach zehn Jahren hast du Vermögen aufgebaut, das du steuerfrei realisieren kannst. Das ist das Prinzip, mit dem unsere Kunden im Schnitt innerhalb von zehn Jahren einen Vermögenszuwachs von mehr als 100.000 Euro erzielen.

Die 110 Prozent Finanzierung ist ein mächtiges Werkzeug – aber eben auch eines, das Fachwissen erfordert. Wer auf eigene Faust ein Objekt kauft, eine Finanzierung beantragt und die Verwaltung selbst übernimmt, macht häufig Fehler, die teuer werden: ein überbewertetes Objekt, ein ungünstiger Zinssatz, eine leer stehende Wohnung ohne Managementplan. Bei kapitalanlage.immo begleiten wir dich von der ersten Analyse deiner Situation bis zur laufenden Verwaltung – alles aus einer Hand. Wir prüfen, ob eine 110 Prozent Finanzierung für dich möglich ist, welche Objekte infrage kommen und wie dein individuelles Investitionskonzept aussehen kann. Dabei entstehen für dich keine versteckten Kosten, keine bösen Überraschungen. Der erste Schritt ist denkbar einfach: Fülle unser kurzes Quiz aus und vereinbare dein kostenloses Erstgespräch. Wir zeigen dir konkret, ob und wie du als Kapitalanleger mit einer 110 Prozent Finanzierung starten kannst – deutschlandweit.