26.04.2026

Bevor du eine Kapitalanlageimmobilie kaufst, solltest du eine Zahl kennen: die Mietrendite. Sie ist einer der wichtigsten Indikatoren dafür, ob sich ein Objekt als Investment tatsächlich lohnt oder ob du am Ende mehr Geld hineinsteckst, als du herausbekommst. Wer lernt, die Mietrendite zu berechnen, trifft bessere Entscheidungen, vermeidet teure Fehler und erkennt auf einen Blick, welche Immobilien es wert sind, genauer betrachtet zu werden. In diesem Beitrag zeigen wir dir, wie die Berechnung funktioniert, worauf du achten musst und warum die nackte Zahl allein noch kein vollständiges Bild liefert.

Von: Jason Engel

Die Mietrendite, oft auch als Brutto oder Nettomietrendite bezeichnet, gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst. Sie ist damit ein direktes Maß für die Ertragskraft einer Immobilie. Eine hohe Mietrendite klingt zunächst gut, bedeutet aber nicht automatisch, dass das Investment ideal ist. Eine niedrige Mietrendite bedeutet umgekehrt nicht zwingend, dass das Objekt unattraktiv ist. Entscheidend ist immer der Kontext, also Lage, Wertsteigerungspotenzial, Finanzierungskosten und steuerliche Auswirkungen. Dazu kommen wir noch. Zunächst aber zur wichtigsten Frage: Wie berechnet man die Mietrendite überhaupt?

Die Bruttomietrendite ist die einfachste und am häufigsten verwendete Kennzahl beim Vergleich von Immobilienangeboten. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis des Objekts. Die Formel lautet: Bruttomietrendite gleich Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal hundert. Ein konkretes Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 150.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 600 Euro, also 7.200 Euro im Jahr. Teilst du 7.200 durch 150.000 und multiplizierst das Ergebnis mit 100, erhältst du eine Bruttomietrendite von 4,8 Prozent. Der Vorteil dieser Formel ist ihre Einfachheit. Du kannst damit schnell verschiedene Objekte miteinander vergleichen, ohne tiefgehende Analyse. Der Nachteil ist, dass sie alle Kosten außer Acht lässt. Du siehst zwar, was reinkommt, aber nicht, was wirklich davon übrig bleibt.

Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter und berücksichtigt die tatsächlichen Nebenkosten, die beim Kauf und beim Betrieb einer Immobilie entstehen. Sie ist deutlich aussagekräftiger als die Bruttovariante, aber auch etwas aufwändiger zu berechnen. In die Berechnung fließen alle Kaufnebenkosten ein, also Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Je nach Bundesland und Situation können diese Nebenkosten zwischen sieben und zwölf Prozent des Kaufpreises ausmachen. Außerdem berücksichtigt die Nettomietrendite laufende Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und nicht umlegbare Betriebskosten. Die Formel lautet: Nettomietrendite gleich Jahresnettomiete minus laufende Kosten geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten mal hundert. Nehmen wir das gleiche Beispiel: Kaufpreis 150.000 Euro, Kaufnebenkosten rund 13.500 Euro (also neun Prozent), Jahreskaltmiete 7.200 Euro, laufende nicht umlegbare Kosten 600 Euro im Jahr. Dann ergibt sich folgende Rechnung: 6.600 Euro geteilt durch 163.500 Euro mal hundert, also eine Nettomietrendite von rund 4,0 Prozent. Der Unterschied zur Bruttomietrendite macht in diesem Fall fast einen Prozentpunkt aus. Das klingt nach wenig, hat aber über einen Investitionszeitraum von 15 oder 20 Jahren erhebliche Auswirkungen auf deine Gesamtrendite.

Eine häufig gestellte Frage ist, ab wann eine Mietrendite als gut gilt. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber ein paar Orientierungswerte helfen. Als Faustregel gilt in der Immobilienbranche eine Bruttomietrendite von mindestens vier Prozent als akzeptabel, ab fünf Prozent spricht man von einer soliden Rendite und ab sechs Prozent oder mehr von einem sehr attraktiven Investment. Allerdings hängt diese Einschätzung stark von der Lage ab. In Großstädten wie München oder Frankfurt sind Bruttomietrenditen von drei bis vier Prozent üblich, weil die Kaufpreise extrem hoch sind. Im Gegenzug ist das Wertsteigerungspotenzial und die Vermietungssicherheit dort besonders stark. In kleineren Städten oder Randlagen findest du häufig Renditen von fünf bis sieben Prozent, trägst dafür aber ein höheres Leerstandsrisiko. Das bedeutet: Eine hohe Mietrendite ist kein Garant für ein gutes Investment. Und eine scheinbar niedrige Mietrendite in einer Topstadt kann langfristig trotzdem hervorragend performen, wenn die Wertsteigerung stark ist und die Lage dauerhaft nachgefragt bleibt.

Ein häufiger Fehler bei der Berechnung der Mietrendite ist, nur den Kaufpreis zu verwenden und die Nebenkosten zu vergessen. Das verzerrt das Ergebnis erheblich. In Deutschland addieren sich Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls Maklergebühren schnell auf acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Eine Wohnung für 200.000 Euro kostet dich am Ende effektiv bis zu 224.000 Euro. Wenn du nur mit 200.000 Euro rechnest, siehst du eine schönere Rendite als die Realität hergibt. Genauso wichtig ist die laufende Kostenseite. Nicht alle Betriebskosten lassen sich auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten, ein Teil der Instandhaltungsrücklage und bestimmte Reparaturen bleiben beim Eigentümer. Wer diese Positionen ignoriert, überschätzt seine tatsächliche Rendite systematisch.

Wer eine Kapitalanlageimmobilie mit Fremdkapital finanziert, und das ist der typische Weg für die meisten Anleger, muss die Renditebetrachtung noch erweitern. Die Eigenkapitalrendite zeigt dann, wie profitabel das Investment auf das tatsächlich eingesetzte eigene Kapital ist. Angenommen, du kaufst eine Wohnung für 180.000 Euro, finanzierst 170.000 Euro über die Bank und bringst 10.000 Euro eigenes Kapital ein. Die monatliche Kreditrate liegt bei 700 Euro, die Mieteinnahmen bei 750 Euro. Du erzielst monatlich einen Überschuss von 50 Euro. Auf dein eingesetztes Kapital von 10.000 Euro entspricht das einer Eigenkapitalrendite von sechs Prozent im Jahr, noch ohne die Wertsteigerung der Immobilie einzurechnen. Und genau hier liegt die Kraft des Fremdkapitalhebels, über den wir an dieser Stelle schon öfter gesprochen haben. Diesen Mechanismus kannst du mit keiner anderen Anlageklasse so effizient nutzen wie mit Immobilien. Kein ETF, kein Tagesgeldkonto, kein Sparplan ermöglicht dir, Vermögen auf Basis von Bankkapital aufzubauen.

Was viele Rechenmodelle vernachlässigen: Steuervorteile können die effektive Rendite einer Kapitalanlageimmobilie erheblich verbessern. Als Vermieter kannst du Zinsen auf das Darlehen, Abschreibungen auf das Gebäude, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwand steuerlich geltend machen. Das reduziert dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Einkommenssteuerlast direkt. Besonders der AfA-Effekt, also die jährliche Gebäudeabschreibung von derzeit zwei Prozent des Gebäudewerts, ist ein dauerhafter steuerlicher Vorteil, den nur Immobilieneigentümer nutzen können. Wer diese Komponente mitrechnet, kommt auf eine deutlich bessere Gesamtrendite als die reine Mietrendite zunächst vermuten lässt.

Wenn du konkret nach einer Kapitalanlageimmobilie suchst, macht es Sinn, die Mietrendite als erstes grobes Ausschlussfilter zu nutzen. Objekte unter drei Prozent Bruttomietrendite scheiden in den meisten Fällen ohne tiefere Analyse aus, es sei denn, du hast sehr gute Gründe für ein außergewöhnliches Wertsteigerungspotenzial. Objekte ab vier Prozent Bruttomietrendite solltest du genauer anschauen und die Nettomietrendite berechnen. Alles ab fünf Prozent netto ist in der Regel sehr interessant. Was du dabei nicht vergessen solltest: Die beste Rendite nützt wenig, wenn das Objekt schlecht verwaltet wird, strukturelle Mängel hat oder in einer Lage liegt, die langfristig an Attraktivität verliert. Deshalb ist die Mietrendite ein wichtiges Werkzeug, aber kein Ersatz für eine ganzheitliche Einschätzung des Investments. Genau hier macht es sich bezahlt, mit einem erfahrenen Partner zusammenzuarbeiten, der nicht nur Zahlen kennt, sondern auch weiß, welche Objekte in welchen Lagen langfristig performen und welche nicht.