20.02.2026

„Mit Immobilien kannst Du Deine Steuerlast senken.“ Dieser Satz wird oft wiederholt – und genauso oft falsch verstanden. Denn ja: Immobilien können steuerlich sehr attraktiv sein. Aber nicht, weil der Staat Dir „Geld schenkt“, sondern weil das Steuerrecht bestimmte Kosten und Wertminderungen anerkennt, die Du als Eigentümer einer vermieteten Immobilie ansetzen darfst. Wenn Du diese Mechanik verstehst, kannst Du Immobilien strategisch nutzen, um Vermögen aufzubauen – und gleichzeitig jedes Jahr spürbar Steuern zu sparen. In diesem Beitrag zeige ich Dir praxisnah, wie „Steuern sparen mit Immobilien“ wirklich funktioniert: Welche Hebel es gibt (Abschreibung, Werbungskosten, Finanzierung, Modernisierung), welche Fehler Dich Geld kosten – und wie Du das Thema sauber planst, ohne in riskante Konstrukte abzurutschen. Wichtig: Das ist keine individuelle Steuerberatung, aber eine fundierte Orientierung, damit Du mit Deinem Steuerberater die richtigen Fragen stellen kannst.

Von: Jason Engel

Der entscheidende Punkt ist simpel: Wenn Du eine Immobilie vermietest, erzielst Du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte werden versteuert – aber Du darfst fast alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich geltend machen. Dadurch sinkt Dein zu versteuerndes Einkommen. Außerdem erkennt das Steuerrecht an, dass Gebäude „abnutzen“. Auch wenn ein Haus oder eine Wohnung häufig sogar im Wert steigt, wird die bauliche Substanz rechnerisch über Jahrzehnte abgeschrieben. Diese Abschreibung (AfA) ist einer der größten Hebel, wenn es darum geht, mit Immobilien Steuern zu sparen.

Die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) bedeutet: Den Gebäudewert Deiner Immobilie darfst Du über eine bestimmte Nutzungsdauer verteilt als Kosten ansetzen. Dadurch reduziert sich Dein steuerpflichtiger Gewinn aus Vermietung. Wichtig dabei: Abschreibbar ist in der Regel nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert. Deshalb ist die Kaufpreisaufteilung (Gebäude vs. Boden) ein zentraler Punkt. Wenn der Grundstücksanteil zu hoch angesetzt wird, sinkt Deine Abschreibung – und Du verschenkst Steuervorteile. Genau hier lohnt sich saubere Dokumentation und eine stimmige Aufteilung. Typisch ist bei Wohnimmobilien eine lineare AfA pro Jahr. Ob 2% oder ein anderer Satz gilt, hängt am Ende vom Baujahr und der jeweiligen steuerlichen Einordnung. Das klärst Du idealerweise vor dem Kauf bzw. spätestens bei der steuerlichen Erfassung.

Neben der AfA sind Werbungskosten der zweite große Hebel, um mit Immobilien Steuern zu sparen. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die entstehen, um Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten. Typische Werbungskosten bei vermieteten Immobilien sind:

Das Entscheidende: Viele schauen nur auf die Miete und den Kredit. In der Steuerwelt ist aber die Gesamtsicht entscheidend. Wenn Du Deine Kosten sauber erfasst, kann das Ergebnis steuerlich deutlich besser aussehen – gerade in den ersten Jahren.

Wenn Du „Steuern sparen mit Immobilien“ ernsthaft strategisch angehst, kommst Du an einem Punkt nicht vorbei: Zinsen. Denn Zinsen sind bei vermieteten Immobilien grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar. Das bedeutet: Je höher Dein Zinsanteil, desto stärker kann Deine Steuerlast sinken – allerdings nur, wenn das Gesamtkonstrukt wirtschaftlich solide bleibt. Wichtig ist hier die Balance. Du willst nicht „nur wegen Steuern“ eine teure Finanzierung wählen. Steuern sparen ist ein Bonus – kein Ersatz für eine gute Investition. Eine Kapitalanlage muss auch ohne Steuertricks funktionieren. Was viele ebenfalls verwechseln: Tilgung ist nicht absetzbar, weil sie Vermögensaufbau ist. Der Staat erkennt nur den Aufwand an, nicht die Rückzahlung Deiner Schulden. Deshalb sehen viele Immobilien in den ersten Jahren steuerlich besonders attraktiv aus, weil der Zinsanteil am Anfang höher ist.

Ein weiterer großer Hebel sind Modernisierungen und Renovierungen. Hier wird es allerdings schnell technisch, weil es darauf ankommt, ob eine Maßnahme als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand gilt oder ob sie aktiviert werden muss (also über Jahre abgeschrieben wird). Einfach gesagt: Manche Reparaturen kannst Du direkt als Kosten geltend machen, andere zählen als „wertsteigernde“ Investitionen und werden über die Zeit verteilt. Genau deshalb ist es so wichtig, Maßnahmen sauber zu dokumentieren und im Zweifel vorab mit dem Steuerberater zu klären, wie sie eingeordnet werden. Praxisbeispiel: Wenn Du nach Kauf kleinere Reparaturen machst, kann das steuerlich anders wirken als eine umfassende Kernsanierung. Und wenn Du größere Summen kurz nach Anschaffung investierst, gibt es zusätzliche Regeln, die Du kennen solltest. Der Hauptpunkt für Dich: Plane Renovierungen nie nur nach Optik – plane sie auch steuerlich.

Ein spannender Punkt, den viele erst spät verstehen: Es kann Situationen geben, in denen Deine Immobilie monatlich leicht Geld kostet (z. B. weil die Rate höher ist als die Miete), Du aber steuerlich trotzdem profitierst. Warum? Weil Abschreibung und absetzbare Kosten den steuerpflichtigen Gewinn drücken – manchmal sogar ins Minus. Dann entsteht steuerlich ein Verlust aus Vermietung, der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann (je nach persönlicher Situation). Aber Achtung: Das ist kein Freifahrtschein. Ein Investment nur zu kaufen, „weil es Steuern spart“, ist gefährlich. Steuerliche Vorteile sind nur dann wertvoll, wenn die Immobilie langfristig wirtschaftlich ist und Du die Belastung tragen kannst. Sonst sparst Du Steuern – und zahlst trotzdem drauf.

Damit Du nicht in die typischen Fallen läufst, hier die häufigsten Missverständnisse: Erstens: „Wenn ich Steuern spare, verdiene ich automatisch mehr.“ Nein. Du zahlst nur weniger an den Staat, aber Du hast trotzdem echte Kosten. Steuervorteile verbessern Deine Rechnung – sie ersetzen keine Rendite. Zweitens: „Alles, was ich zahle, kann ich absetzen.“ Ebenfalls nein. Tilgung ist nicht absetzbar, private Nutzung sowieso nicht, und bei bestimmten Kosten kommt es auf die Einordnung an. Drittens: „Je teurer die Immobilie, desto besser der Steuereffekt.“ Auch nicht automatisch. Entscheidend ist, wie hoch der abschreibbare Gebäudewert ist, wie die Finanzierung strukturiert ist und ob die Vermietung dauerhaft tragfähig ist. Viertens: „Steuern sparen geht am besten mit komplizierten Modellen.“ In den meisten Fällen ist die solide, sauber vermietete Wohnung mit gut dokumentierten Kosten der beste Weg. Komplexität erzeugt oft eher Risiken und Fehler als Vorteile.

Wenn Du Immobilien als Kapitalanlage nutzt, ist Dokumentation Dein bester Freund. Ohne Belege keine Kosten. Ohne saubere Aufteilung keine optimale AfA. Ohne klare Zuordnung keine Sicherheit. Achte besonders auf:

Je strukturierter Du das ablegst, desto einfacher wird die Steuererklärung – und desto geringer ist das Risiko, dass Du Abzüge verlierst, weil Du später etwas nicht mehr nachweisen kannst.

Ja – wenn Du es richtig einordnest. Gerade Einsteiger profitieren oft stark, weil in den ersten Jahren viele Kosten zusammenkommen: Zinsen, Abschreibung, ggf. Renovierung, Nebenkosten. Das kann steuerlich spürbar entlasten. Der springende Punkt ist aber: Du brauchst ein Objekt, das wirtschaftlich trägt. Wenn Du eine Wohnung kaufst, die sich nur wegen Steuervorteilen „rechnet“, hast Du ein Risiko im System. Wenn Du dagegen eine solide Wohnung mit stabiler Vermietbarkeit kaufst, sind die Steuervorteile ein echter Verstärker.

Steuern sparen mit Immobilien ist kein Mythos – es ist ein handwerkliches Thema. Wenn Du Abschreibung, Werbungskosten und Finanzierung verstanden hast, kannst Du Deine Steuerlast legal und sauber senken. Der wichtigste Gedanke ist: Steueroptimierung ist der zweite Schritt. Der erste Schritt ist immer eine gute Immobilie in einer Lage, die langfristig vermietbar bleibt. Wenn Du beides kombinierst – wirtschaftliche Qualität plus saubere steuerliche Planung – dann wird aus einer Wohnung nicht nur eine Kapitalanlage, sondern ein Baustein, der Dir langfristig Freiheit und Stabilität bringt.